扶桑レクセルマンション購入者が教える、扶桑レクセルマンション購入アドバイス

扶桑レクセルマンションにどんな人が住んでいるか？
住人の質、これも、大事なポイントです。

以前はアパートに住んでいました。

人を差別するわけではありませんが、やっぱり違いがあります・・。
どう見ても、マンションに住んでいる方のほうが上品ですね。

上品というか、普通というか、問題ないというか・・。
ようするに、隣の住人として、何も問題がないような家族です。

みんな、挨拶をしています。
朝も、昼も、夜も・・。

「おはようございまーす」「こんにちはー」「こんばんわー」という感じ。
無愛想な人もいますよ。でもうなずく位はします・・笑。

そんなに騒ぐ人もいません。
時々、子供が泣いているくらいですね・・。

アパートだとそうはいかない場合があります。
ちょっと元気な人が多いような気がします。
マンションの防音とも関係があるかもしれませんが・・。

やっぱり、ある程度の収入があり、マンション会社の審査を通らないと買えませんから。
そういう意味では、マンションに住んでいる人は社会的に認められているのだと思います。

私は家内と二人暮らしですから、一番小さい部屋です。
それでも70平方メートルは超えていますが・・。

それだと、年収は500万円ないとローンを組めません。
おそらく審査に落ちます・・涙。

まあ、頭金が多ければ大丈夫かもしれません。
いずれにしても、収入もしっかりして、ちゃんとした会社に勤めている常識ある方が住んでいるということです。

そういう意味でも、マンションライフは快適ですね。
変な人とのお付合いはありませんから。

扶桑レクセルマンションの駐車場は機械式駐車場です。
わが家のマンションは地下にもぐるタイプのもの。

車を載せた3段の大きなトレイが地下に収納されているのです。
機械式ですから、動かすのに時間がかかります。

地表の車は、もちろん普通の駐車場のように出発できます。
でも、地下1階の車を出すには大きなトレイを動かさないとダメなんですね。
これはボタンをおして上げるんです。

だいたい、90秒くらいかかります。
けっこう遅いですよ・・。
だから、出し入れに180秒（3分）かかります。

地下二階になると、出し入れに5分くらいかかります。
ちょっとつらいか・・。

もちろん、各階で料金が違います。
地表は9000円、地下一階は8000円、地下二階は7000円です。

さいしょ、どこにするか悩みましてね・・。
もちろん安いに越したことはないんです。

でも、時間がかかるしなあ。
自分は通勤で車を使うので、毎日10分はボタンを押しているわけですよ。
そうすると、1年の累計時間は3650分（60時間）もあるんです。
ほとんど、2.5日分ですよ・・涙。

すると1年365日ではなく、363日になっちゃうんです。
うーん、1年で3日近くボタンを押しているのか・・、そう思いました。
そう思うと、日々の時間の使い方を反省してしまいますね・・笑。

けっきょく、地下1階を契約しました。

でもね、良いこともあるんですよ。
こっそり教えちゃいます。

まず、地下ですから安全です。
盗難にあうことがありません。

最近は自動車泥棒も多いみたいです。
人気車種なんか心配ですよね。
その点、地下だから安心です。

地下は風も吹きません。
だから、ホコリで汚れません。

そして、地下は雨が降りません。
とうぜん、雨で汚れません。

これ、大事なところですよね。
せっかく洗車しても、ちょっと雨が降ればホコリの水玉模様ですから・・涙。

さらに、地下は温度が比較的安定しています。
夏の猛暑や、極寒の冬の朝など、本当に地下はありがたいです。

夏は車内がひんやりと感じます。
しばらくエアコン入れる必要が無いくらいです・・笑。
とうぜん、ステアリングも熱くありません。
これが、炎天下に置いてあると、入れたもんじゃありませんよね。

冬の朝もそうです。
まず、フロントガラスが凍っています。
これ、溶かしたり、そぎ落としたりして、けっこう大変なんです。
雪のときも大変ですよ〜。

ところが地下の駐車場はガラスが凍りつきません。
雪も積もりません。
本当にありがたいです。

だから、私は地下一階の駐車場をすすめます。
これ、結論ですよ。

リビングの形で失敗しないために！

私は扶桑レクセルマンションを選んで正解だと思っています。
でも、ひとつだけ失敗したなと思うことがあります。

最近、気がついたんですよね。
リビングのカ・タ・チ・・・・

そう、リビングの形はとても重要なのです。
これを知らないと大失敗ですよ。

こころして読んでください・・・笑

まあ、お金持ちの人は関係ありません。
リビングの形といっても、大きければ問題ありません。

20畳もあれば、どんな形でもＯＫです。

問題は、庶民ですよ。
だいたい、普通のマンションでリビングというと11畳〜15畳位が多いですよね。

これがクセモノなんです。
よく聞いてくださいよ。

小さめのリビングを選ぶ場合、必ず長方形を選んでください。
正方形に近いリビングだと家具の配置がうまくできません。

これは法則ですから知っておいてくださいね。
わが家はこれで失敗しました。

なぜかというと、正方形だと、ダイニング機能とリビング機能が分けられないのです。
これは法則です。

まず、リビングの片方に食事をするテーブルを置きますね。
とうぜん、もう片方にソファとかテレビとかステレオとか置きますよね。
いわゆる、応接セットというか、くつろぎの空間ですよ。

ところが、正方形に近い小さめのリビングでは、この配置がやりにくい・・・
置くことは可能ですが、歩く場所が確保できません。

せまっ苦しくてくつろげませんよ・・・
どう配置しても、くっついてしまうのです。

家内も苦労して配置換えしましたが、どうやってもダメです。
12畳くらいのリビングは絶対に長方形にしましょう。

そうすれば、狭いながらも、ソファとダイニングテーブルを離して置くことが可能です。
そんなの設計する段階でわかりそうなものです。

それでも、新聞チラシなど見ていると正方形のリビングがあります。
これは、どうやってもダメですから避けてくださいね。

そうすれば、そのうちそんなレイアウトは作らなくなるでしょう。
へたくそな設計にだまされないようにしましょうね。

失敗した私からの警告です・・・涙
それ以外では、このマンション気に入っています・・・

http://www.nandemo-best10.com/f_mansion-developer/ai.html

こちらのウエブサイトでいろんなデベロッパーの作ったマンションの口コミランキングがあります。

当然、扶桑レクセルマンションも掲載されています。
参考までにどうぞ。

以下は扶桑レクセルに対する評価をコピーしたものです。

　　

○他の物件より少し割高だと思いましたが、美観は良いし、造りもしっかりしている。管理も良いし住人もいい人が多い。買ってよかった。 (07/7/22)

○モノづくり観点でのディベロッパー会社としては物件の仕様、デザインともポテンシャルが高い。 (07/6/18)

△モデルルームに行って数日後、営業さんが自宅まで来てびっくりした!! (07/5/14)

○○シンプルな作りで、使わない余計な施設がなくて良い。営業から契約までスムーズで、あっという間に快く買ってしまった（?!)。担当間の連携が良く、「担当から承っておりません…」は一度も聞かなかった。施工会社はもちろんだが、営業担当の良し足はかなり影響が大きいと思う。欲を言えばオール電化にして欲しかった。 (07/3/27)

○ユニバーサルデザインが画期的。将来性がある。 (06/9/4)

○とてもすみやすくて快適です。買ってよかったです (05/12/17)

○間取りが良く使い勝手が良い。 (05/12/4)

×営業がしつこすぎる。 (05/11/21)

○モデルルームと違う間取りが希望で、工事中でしたが見せていただき購入しました (04/11/16)

○担当の方がとても親切で安心して購入できました。 (04/8/23)

○物件自体は良く考えて設計されている。また契約してからのフォローもまめにしてくれました。物件の精度はゼネコンさんによりますが、非常によかったです。（業者にチェックしてもらった） (04/6/30)

×内装が悪い (03/10/22)

○結構良いですよ (03/9/22)

△１ (03/7/18)
○他社同程度・広さに比べて価格が安い (03/6/16)

○営業の対応が良かった (03/4/5)

○内覧会でもチェックするところはほとんどなし。実際住み始めてからも、不具合はありません。担当者も親身で迅速な方でした。 (03/3/25)

△派手さはないが、着実 (03/3/22)

○営業の感じが良い。これから入居だからまだわからない点もあるけど・・・ (03/1/11)

×営業が超しつこい！電話は1日置きに、しかも毎回延々1時間半も電話されたら・・・その後は着信拒否させていただきました。 (03/1/3)

×質問は調べて答えてくれるのですが、近くの鉄塔に3年間電気が通っていないと言っておきながら今現在通っている事が発覚。その後の誠意はあまり感じられなかった。 (02/3/18)

×最低。営業がチンピラ同然 (02/3/4)

○間取りは良かった。 (02/2/23)

○質問等に対する対応が、ずば抜けて良い。 (02/1/28)

×営業がしこい！建物駅から遠い。マンションメリットなし。 (02/1/16)

○点検がこまめにあり、クレーム等にも快く応じてくれる。 (00/6/16)

マンションを売りたいとき

扶桑レクセルマンションに限らないと思いますが、マンションに住んでいると、いろんなチラシが入ってきます。

その多くは、マンションを売りませんか？というもの。
そりゃそうです。
マンション買いませんか？と聞いたところで、みんな買ったばっかりですから・・・

でも、早々と売る人もいるんですね。

後から悪い条件が見つかった人・・・
住宅ローンが払えない人・・・
家族構成が変わって狭くなった・・・
やっぱり一戸建てがいい・・・

いろいろあるでしょう。
だいたい、そういうチラシには、無料で査定いたしますと書いてあります。

でも、大京でも、無料査定をやっています。
親会社に頼むという手もありますよ。

以下、大京リアルドサイトより

http://www.daikyo-realdo.co.jp/sell/assessment/index.html


お買い替え・ご売却をお考えの方は、お気軽にご利用ください。

簡単な質問（選択形式）をチェックす
るだけで、すぐにマンションの査定シミュレーションが出来る、「大京リアルド」ならではの算定サービスです。

下記の内容に同意いただけましたら、さっそく始めましょう！
（一戸建て、土地などは別途ご相談ください。問い合わせはこちら）
※築1年以内のマンションには対応していませんのでご了承ください。

このサービスによる「査定シミュレーション価格」は、お客様の自己評価に基づき算定したものであり「不動産鑑定評価価格」とは異なります。

また、算定された価格に対し、(株)大京および(株)大京リアルドは一切の責任を負いません。

あくまでも目安としてご参考にして下さい。
このサービスによる「査定シミュレーション価格」は、お客様の入力条件による自動判定（機械式）になりますので、実際の査定金額とは価格が乖離することがあります。

このサービスの利用に際して、知りえた個人情報は(株)大京および(株)大京リアルドのマーケットデータとして厳重に取り扱い、決して、第３者に漏洩することはありません。

入力いただいたお客さまのメールアドレスに(株)大京および(株)大京リアルドから、住み替えに関する情報をご案内させていただくことがあります。

詳細な売却査定をご希望のお客様は机上査定（簡易査定）や実査定（訪問査定）をご利用下さい。

http://www.daikyo-realdo.co.jp/sell/assessment/index.html

☆クリアランス物件って何？

マンションにもセールがあるのをご存知ですか？
このウエブサイトでは、そんなお得情報を提供しています。

ぜひ、参考にしてみましょう。
下記アドレスからどうぞ！
http://tokumei-search.com/file/news.html

優先分譲の後、何期かに分けて販売が行われ、最終期販売を終えて完売、が理想的ですが、現実的にはこの段階でなお契約に至らない住戸がいくつか出てきます。業界ではこのような住戸を「クリアランス」と呼び、モデルルームが撤収された後も当該住戸のひとつを現地販売事務所としつつ、細々と販売が継続されています。

☆毎月2割強の新築マンションが売れ残っている現実
ひとたび売れ残りのイメージがついてしまうとますます売れなくなってしまう為、販売事務所にとっては頭痛のタネですが、決して珍しいことではありません。

なぜなら、首都圏の新築分譲マンションの平均月間契約率は概ね80％未満（※）。つまりほとんどのマンションで毎月20％程度の住戸が残ってしまっているということなのです（さらに言うと人気のタワーマンションの平均月間契約率が90％台となっており全体平均を押し上げている＝タワー以外のマンションは平均月間契約率が概ね80％台に達していない、ということです）。

（※）2006年度契約率 首都圏：77.5％
近畿圏：72.3％　≪不動産経済研究所調べ≫

☆売れ残る理由と「お買い得」になる理由
売れ残ってしまうからには何か致命的な欠陥があるのかというと、そんなことはありません。

クリアランス物件として残ってしまう理由は様々ですが、価格設定がその住戸の内容とつりあっていない、というのが要因であるケースが殆ど。そのマンションの他の住戸に比べてお得感を感じてもらえず、他の住戸が選ばれてしまったにすぎません。

ということは、お得感が感じられる住戸になれば売れるということ。
販売事務所は完売を目指し、様々な特典をつけて販促活動を展開します。
（いつまでも未契約のままだと、当然ながら販売側のコストが膨らみ物件全体の利益率を低下させることになるうえ、物件のイメージや販売会社のブランドイメージ低下にもつながるからです）

特典の内容は（もちろん物件によって内容が異なりますので一概にはいえませんが）、例えば・・・他の住戸は一切値引きなしだったのに価格交渉が出来るようになったり、現地モデルルームの家具が無料でつけてもらえたり・・・。
こうなると一転、周りの住戸よりもお買得な物件になってしまうわけです。

さらに、同じマンションの他住戸に比べて次の点もメリットといえるでしょう。

☆完成した住戸を実際に見学し、吟味してから購入判断できる
→通常はパンフレットと図面だけで出来上がりを想像して数千万（数億？）円の契約をするわけですが、クリアランス住戸の場合はまさにその住戸（さらにそのマンション全体）を見て触って確かめた上で、購入判断を行うことができるわけです。

演出が凝らされたモデルルームとかっこいいCG画像だけで購入判断をする通常の場合に比べて、より的確な購入判断ができるはずです。

☆住宅ローン金利が上昇傾向の時は大きなメリット
→通常は契約後1年〜2年（大規模物件ではそれ以上のことも）住宅ローン金利の動向に気をもみながら待たされた上で、引渡し→住宅ローン金利確定、という運びとなります。しかしこの場合、購入を決めた時点の総支払額が入居の段階で大幅にアップ、というリスクがあり、住宅ローン金利上昇局面では特に注意が必要です。

即入居可能なクリアランス物件の強みは、ローンの金利がわかっていること。入居までの期間が長くてローン実行時は金利が上がってしまい、予定していた毎月の支払額がアップ！なんていう悲劇が起こることはありません。

このように多くのメリットがあるクリアランス物件。
ぜひ、この機会に匿名でご希望条件の物件情報を集めてみてください！

こちらから、どうぞ！
http://tokumei-search.com/file/news.html

大京のウエブサイトでマンション選びのハンドブックを無料進呈しています。

このブログも参考になると思いますが、専門家の意見をまとめたものは、必須でしょう。

以下は大京ウエブサイトからコピーしてあります。


「これからマンション購入するぞ！」とか「マンションを買いたいけど、どうやって選べばいいの？」という人のために、マンション選びのポイントや豆知識をまとめたハンドブックです。


検討し始めから購入に至るまでの、最低限知っておきたい必要な知識がポケットサイズ１冊にまとまっているので、持ち歩きにも便利です。マンション検討の参考に、モデルルーム見学の際のお供に、手軽に、気軽にご活用ください！


はじめてのマンション購入記
自分のライフスタイルに合った立地の選び方
不動産広告はココをチェック
あなたに合った間取りはどんなタイプ？
長く住める住宅ってどんな住宅？
モデルルーム見学の極意をマスターしましょう！
住宅ローンの種類は？
金利について知りましょう！　etc.

興味のある方は、下記のアドレスからどうぞ！

http://www.daikyo.co.jp/LM/navi/

マンションには管理費がつきものです。
うちの扶桑レクセルマンションでは、毎月29400位支払ってます。
車の駐車場8000円込みです・・

けっこう高いですが、払わないとまずいです。
とうぜんですか・・・笑

でも、やっぱり滞納している人がいますね。
名前までは明かされませんが、理事会の報告文でわかります。

ちゃんと督促されますので、注意がひつようです。

以下は大京アステージサイトより



管理費・特別修繕費等が滞納されると組合運営に重大な支障が生じますから、未納が発生した場合には直ちに請求や取り立てのために行動することが大切です。
大京アステージでは毎月の管理費・特別修繕費等の収納状況を把握し、未収納金がある場合には理事長に速やかに報告しています。未納の管理費・特別修繕費の督促は法律上は理事長が行うことになっていますが、区分所有者相互の間で督促や取り立てをすることは簡単にできることではありません。(区分所有法-第20条)

このため大京アステージでは管理委託契約にもとづき、次のような方法で請求・督促などを行うことにしています。

(1)事務管理業務仕様書による督促
未納の組合員に対して通常、支払い期限後の一定期間（6ヶ月間）、電話や文書の送付により請求と督促に務めます。

(2)別途委託による督促
(1)の督促を行っても納入されない場合は、管理組合から直接滞納している組合員に請求をしていただくことになります。
ただしこの場合でも、管理組合からの別途の委託により自宅訪問による督促、督促状の送付、配達証明付内容証明による督促、裁判所への支払督促の申立て、法律事務所の紹介などを行います。

扶桑レクセルに限らず、家を買うときはローンを組みますね。
いまは、住宅ローンもいろいろあります。

実は、新生銀行の住宅ローンがおすすめ。
新生銀行はその他にも、ＡＴＭ使用料が無料とか、いろんなメリットがあります。

でも、ほんとうは住宅ローンがすごいんですよ！

知っていましたか？
これを読んだら、いま組んでいる人は住宅ローンを変更したくなりますよ・・笑。

新生パワースマート住宅ローンはこうです！

第一に、「ローンの保証料が無料！」なんです。
おどろきますよね・・。

私は最初、書いてある意味がわかりませんでした。
内容がすごすぎて・・笑。

ふつう、住宅ローンを借りるときは、何かを保証にして借りますよね。
高額ですから・・。

多くの方は、団体信用保険を使っていると思います。
返済者である、自分にもしもの事があったら、代わりに支払いますよ、という保険・・。
けっこう高いですよね。
しかたありませんけど・・。

これが、なんと・・・「無料！」なんです。
はっきり言って、信じられません・・。

でも、無料なんです。
新生銀行ホームページによると、「平均57万円お得です」と書いてあります。
脱帽・・。

まだあります。

なんと、「繰上げ返済手数料が無料」なんです！
ふつう、ローンの繰上げ返済をするのは何万円か手数料が必要ですよね・・。

新生銀行の住宅ローンでは、無料なんです。
これもすごい！！

しかもですよ、この繰上げ返済が「自動」にできるんです。
つまり「自動繰上げ返済」が可能なのです。

口座にある預金額が一定金額を超えると「自動で繰り上げ返済」してくれるのです。
すっ〜ごく便利！

もちろん、繰上げ返済が始まる金額の設定は自分で決められます。
だから、毎月繰り上げ返済ができるのです。

これで自然にローンが減ってゆきますね。

しかも、まだあるんです。

繰上げ返済を頑張ったのはいいけど、急な出費が・・ピンチ！
こんなときも安心なんです。

なんと、今まで繰越で返済していた分を引き出すことが出来るのです。
もちろん、借金ではありません。
金利などはつきません。

いままで繰越返済をしていた分、全額を引き出すことが可能です。
だから、ぎりぎりまで頑張って返済しても心配ないんです。

もちろん、いままで返済していた期間に対しては金利がつきません。
だから、預けていた？期間は無駄にはならないのです。
すごくありませんか？

さらには、金利です。
これもすごい！

20年固定金利ローンで2.85％です。
変動タイプならもっと低いです。（変動するので数値は書いていません）

詳しくはここ　↓　新生銀行ホームページ＜３分でわかる住宅ローン＞
http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/merits.html

あと、ホームページでは返済のシュミレーションができます。
とてもわかりやすいので、自分でやってみましょう。

銀行、変えたくなるかもしれませんよ〜♪
詳しくはこちら　↓＜新生銀行住宅ローンシュミレーション＞
http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/simulation/index.html

扶桑レクセルマンション購入者が教える、扶桑レクセルマンション購入のアドバイスにようこそ！

こんにちは、未来です。
（バンドルネームで失礼します・・）

数年前に、扶桑レクセルの新築マンション、を購入しました。
ずっと住んでみて、やっぱりいろんな気がついたことがあります。

長所、短所、おやっ、と思ったことなど・・。
それを様々な角度でお伝えしたいと思います。

マンションや家を買うのは、ほんとに不安や期待が入り混じって・・。
何しろ高額ですし、そうそう買えるものではありません。

マンション購入に失敗したからといって、マンション買い換えることも難しいですから・・。
このブログを読むことで、あなたの新築マンション購入の参考になれば幸いです。

私は扶桑レクセルと利害関係はありません。
だから、これから新築マンションを購入する方は必見ですよ。

このサイトはブログなので、記事がランダムに並んでいます。
右の「カテゴリ」から興味のある記事にアクセスしてください♪




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「自宅を賃貸に出して収入を得る場合は？」大京ホームページより

不動産を賃貸に出し、一定の賃料を得ようと考えた場合にもリスクがあります。
よく言われるリスクには、


・賃借人が見つからない
・借主がいても、家賃が不払いになる
・想定していなかった修繕費用の発生



賃貸運営を行う多くの不動産会社では、家賃不払いがあっても不動産会社が賃料を立て替える「家賃保証」というシステムがあります。

これは、家賃の集金業務の代行だけでなく不払いリスクを保証してくれますので、賃貸に出して安定した家賃収入を得たいという方にはおすすめのシステムです。

ただ、「運営・管理業務の代行のみ」のサービスと比較しますと手数料がやや高めになります。

大京グループでは、賃貸借契約期間中に賃料不払いが発生した場合に、賃料立て替えも含めて賃貸運営を行うサービスを賃料等の8%で行っております。

またこの他にも、借り主がいない場合は賃料収入がありませんので、空室になるリスクも考えなくてはなりません。

このような場合は、「空室保証」「借り上げシステム」などと呼ばれる空室期間中も賃貸運営会社が賃料を支払ってくれるというシステムがあります。

「不動産投資は？」大京ホームページより

不動産投資における収益は、インカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却利益）とで構成されています。

バブル期においては、キャピタルゲインや相続対策を目的とした投資が多かったのですが、ここ数年は、比較的高い投資利回りを得られるようになってきたことから、インカムゲインを目的とする投資が主流になっています。

インカムゲインを目的とした場合、投資効率の高い、低いを比較するのに、「利回り」を計算して、物件毎に比較する方法があります。

購入したマンションを賃貸に出した際には、月々一定の家賃収入を得ることができますが、物件によっては、購入価格の割に家賃収入が多く見込まれる物件・少ない物件があります。

価格の割に家賃収入の高い物件は、収益性が高いので賃貸に出すのに適していると言えます。

では、家賃収入の収益性をはかるのにはどのような基準が用いられるのでしょうか。

一般的に、賃貸物件や投資物件において、家賃収入の収益性をはかる基準として、『利回り』の計算を行います。

これは、最初に購入する物件価格に対し、家賃収入がどれだけ高いかを示した基準ですので、実際に計算をして物件同士の比較をすることができ、賃貸に出した場合にメリットがあるか どうかの判断基準になります。

『利回り』には2種類あります。「表面利回り」と「実質利回り」です。

収益性を考える際には、どちらも考慮する必要があります。
また、不動産投資を考える場合には、表面利回り、実質利回りといった計算では計れないリスクもあります。
例えば、


・天変地異
・空期間（賃借人が見つからない期間）
・急な修繕費用の発生



などですが
他の金融商品と比較して、一般的に利回りは良いのですが、その分リスクもあるということを理解して検討する必要があります。

「転勤でマンションに住めなくなったら？」大京ホームページより

急な転勤や、購入して住んだお部屋が手狭になってしまったというような時、つまり住まなくなった時、所有するマンションをどうするかを考えます。

最近は、都心部を中心に一部のエリアや、エリア内でも好条件な物件では新築で購入した時よりも高く売却できるというケースがでてきています。

売った場合に、売却益がでるようなケースでは、「貸す」か「売る」かという２つの選択肢で考えます。

ただし、まだまだ現状では、資産を有効活用するという面では、賃貸に出してインカムゲインを得るという方法が主流です。

それはここ数年、賃料があまり大きく変動していなかったのに対して、


・低金利での住宅ローンの借り入れが可能であった。

・物件価格がバブル崩壊以降右肩下がりであった。



ということで、購入した時期等によっても変わりますが、賃貸に出すことによって、一定の「利回り」が得られるケースが多いのが理由として言えます。

今後、地価やマンション価格等の大幅な上昇があれば、状況は変わるかもしれませんが、当面はこのような傾向が続くかと思われます。

所有しているマンションに住まなくなった場合にどうするかは、所有している物件の条件や、所有者の事情などによって、考え方は変わるかもしれませんが、「売却・賃貸」の選択肢がありますので、まずは、


・「自宅を査定してみる。」・・・・・売却益があるか調べる？

・「周辺の賃貸相場を調べてみる」・・貸した場合の利回りを計算できる。

ということで、貸したほうが良いか、売却したほうがよいかという判断をするのがよいでしょう。

＜参考＞


・ 賃貸に出す。（インカムゲイン）
もし賃貸に出した場合はどの程度の利回りになるか？近隣の賃貸相場などから計算します。（「資産の有効活用」内（表面利回りと実質利回り）参照）
→物件によっては、4％台、5％台という高い利回りになるケースもあります。

・ 売却する（キャピタルゲイン）
まだまだ、売却して売却益がでるケースは少ないのが現状です。また、売却には仲介料などの諸費用も考慮する必要があります。
→売却に係る税金は、「不動産に関わる税金」のコーナーを参照してください。

「マンションの駐車場代は安いほうがお得？」大京ホームページより


駐車場使用料が例えば、0円や数百円という場合、徴収する駐車料金だけでは維持管理が十分できなくなる可能性があります。

特に、駐車場が地下に設置される場合や機械式の場合、かなりの維持管理コストがかかるのが一般的です。

こうした費用が不足すれば、その分の費用を管理費や修繕積立金から捻出せざるをえなくなります。

例えば、駐車場の維持管理を通常の管理費からまかなっているとすれば、当然ながら、普段徴収される管理費を上げる必要がでてきます。

駐車場の維持管理には、2つの考え方があります。


1. 駐車場使用料が0円または極端に安いケース
駐車場は、購入者（区分所有者）全員の共有物ということで、維持管理も全員の負担で行うという考え方。
2. 駐車場使用料が周辺相場並のケース
駐車場の維持管理費は、実際に駐車場を使用している人達で負担するという考え方。



維持管理費等に使う駐車場使用料がもし余った場合は、余剰金は「修繕積立金」として積立てるということになっています。

つまり、駐車場使用料が高いからと言って、特定の誰かが利益を得るものでもなく、マンションの修繕積立金として管理組合の口座に積立てられ、後々は建物の修繕などに使われます。

逆に、駐車場使用料が安いといっても、結局不足分がある場合は、管理組合の中で負担していくということになるのです。

販売をする会社側からみると、駐車場使用料を低く設定することは、大きなセールスポイントとなります。

広告チラシなどでは、駐車場使用料0円などと大々的に謳っているケースも見られますが、これまで説明しましたように、駐車場0円ということが必ずしもお得ということではありません。

もちろん、長期修繕計画を踏まえた上で、駐車場使用料を安く設定している物件があることも事実です。

ですから、立地・駐車場形態・長期修繕計画の3つを鑑みて、駐車場使用料が適正かどうかを分析した上で、目先の安さや宣伝広告に惑わされず冷静に判断することが必要と言えるでしょう。

結局、安い駐車場代など、存在しないんですね・・・涙

「住宅ローン控除は使ってますよね」大京ホームページより


住宅ローンを利用して、住宅を所有することによって所得税が戻ってくる制度です。

この住宅ローン控除では、2007年中に入居した人の場合、住宅ローンの残額2,500万円までが控除対象になり、最大10年間で200万円の税金が戻って参ります。なお、2008年中に入居される場合ですと、住宅ローン残高は2,000万円までに縮小され、最大10年間で160万円になります。

今回の2007年度税制改正により、新たに控除期間を15年とする制度が新設され、従来の控除期間10年とどちらかを選択出来ることになりました。

新設された15年バージョンでは、ローン残高の上限は2,500万円で変わりませんが、控除率を1〜10年目は0.6％、11〜15年目は0.4％とします。つまり15年控除の場合は10年控除より少しずつ長く控除を受けることになります。

その結果、15年間控除の場合も合計額は最大200万円で、10年控除の場合と同じ額を取り戻すことが可能になるわけです。

この制度のどちらを選ぶかは、自分の所得税額との兼ね合いで決めることになります。

これは、自分で税務署にいって申請する必要があります。
まあ、面倒ですが社会勉強だと思って行ってきて・・

「固定資産税はどのくらいかかる？」大京ホームページより


固定資産税は、1月1日において固定資産（マンション、一戸建て等）を所有している者に対して固定資産の所在地の市町村（東京都23区は都）が課税する税金です。

納期は、5月、7月、12月、翌年2月の年4回です。納付書は4回分はまとめて届きますので、4回の納期に分けて、分割することも、一括で支払うことも可能です。


都市整備などの費用に充てるため、市街化区域内の土地、建物の所有者に市町村（東京都23区は都）が課税する税金が都市計画税です。
納期は、固定資産税と同様で、固定資産税と併せて徴収されます。

＜＜固定資産税・都市計画税　毎年負担額（例）＞＞
購入マンション：三鷹市　70m2　価格：3,540万円（内消費税73.4万円）

固定資産税請求額＝65,500円 （年額）
都市計画税請求額＝22,700円 （年額）

合計負担額　＝　88,200円

※ 新築マンションの固定資産税は、平成20年3月31日までに新築された場合要件を満たせば、5年間、税額が1/2に軽減されます。
（例は、こちらの軽減を受けた計算例です。）
※ 税額計算の元になる物件価格（固定資産税評価額）は、3年に1回見直されます。



不動産を保有している期間にかかる税金は、「固定資産税・都市計画税」のみとなります。

ちなみに、保有している不動産を賃貸に出した場合には家賃収入が入りますので、この家賃収入に対しては、別途所得税がかかることになります。

固定資産税は毎年金額が違ってきます。

私の家も8万から10万くらいで、予測がつきません・・・涙

「親から援助してもらうときは？」大京ホームページより

住宅を購入する際に、頭金部分を親から援助してもらうというケースを良く聞きますが、1年間に110万円を超える贈与は、「贈与税」の対象となります。

贈与税は、税率の高い税金ですので、親御さんから資金援助がある場合は、この贈与税についても考慮する必要があります。

「相続時精算課税制度」を使うというのも、選択肢の一つです。

「相続時精算課税制度」は、将来、相続が発生した時点で、相続財産に贈与財産を合算して相続税の形で清算する仕組みです。

さらに自己の居住に供する一定の家屋を取得する資金または家屋の増改築のための資金贈与を受ける場合、相続時精算課税制度（2,500万円）の非課税枠に1,000万円を上乗せし、3,500万円まで非課税となる制度が「住宅取得資金に係る相続時精算課税制度」といいます。

非課税枠を超えた部分には一律20％課税されます。

相続時には贈与された財産の価額を含めて相続税を計算し、過不足分を精算します。

＜住宅取得資金にかかる相続時精算課税制度の特例を受けるための主な条件＞

・ 父または母からの贈与で各親毎に贈与が可能
・ 受贈者の年齢が20歳以上
・ 新築または築年数が20年以内（耐火構造は25年以内）、若しくは耐震基準に適合する中古住宅（証明書が必要）
・ 家屋の床面積が登記面積50m2以上
・ 贈与を受けた年の翌年3月15日までに取得した住宅に居住すること



※ 「住宅取得資金にかかる相続時精算課税制度の特例」は、平成19年12月31日まで。

「諸費用ってどのくらい？」大京ホームページより

マンションを購入する時には頭金以外に諸費用がかかります。

売買契約時の印紙税やローン契約の手数料、ローン保証料など、目安としては物件価格の3〜5％が必要です。

諸費用がいったいいくらかかるかは、ローンの組み方や自己資金の割合等によって変わってきます。

そこで、ある購入者の例をもとにして、諸費用の内訳をご紹介します。

＜Ａさんの主な購入費用＞
◆購入価格（消費税込み）／　4,150万円　　借入れ　3,300万円
当社提携銀行ローン使用のケース

＜諸費用内訳＞
（1）登記費用 258,000円
（2）管理費・修繕積立金等 280,690円
（3）公庫融資費用 0円
（4）公庫財形融資費用 0円
（5）提携ローン融資費用 712,500円
（6）つなぎ融資費用 0円
（7）ローン事務手数料 52,500円
（8）固定資産税および都市計画税 80,000円
予備費 6,310円
合計 1,390,000円


※ 現金のみでの購入の場合は、「提携ローン融資費用」「ローン事務手数料」「登記費用の一部」 がかからないので、大幅に諸費用が安くなることがわかります。

※ 提携ローン以外にも住宅金融公庫等の融資を利用されると、別途費用が発生します。

実際には、これらの費用の他に、「引っ越し代」や「家具代」等も考慮する必要があります。


（参考）中古マンションの諸費用

中古マンションでは通常、仲介会社に対して支払う仲介手数料が必要です。

仲介手数料の法定限度額は「購入価格（消費税抜き）の3%+6万円」で（購入価格が400万円を超える場合）計算されます。（別途・消費税）
この仲介手数料が別途かかりますので、諸費用は新築マンションと比較して相対的に高くなります。
また、室内のクロス貼り替え、キッチンのリフォーム等の別途費用が発生するケースもあります。

「頭金は必要か？」大京ホームページより

頭金とは、購入される物件の代金に充当する自己資金部分です。
つまり、「頭金＝物件価格−借入れ額」という関係になります。

さて頭金については、住宅ローンの組み方によって必ず必要な場合、または必ずしも必要とならない場合などがあります。

＜頭金の必要なケース＞

「フラット35」のみのご利用の場合・・・・最低1割以上必要
「銀行ローン」も併用・・・・・・・・・・審査結果によっては、0円でも可
「銀行ローン」のみ利用・・・・・・・・・審査結果によっては、0円でも可



フラット35を使う場合は、公表されている借り入れ限度額が、最大で物件価格の9割までとなっているため、 残りの1割部分は頭金として現金を用意するか、または他の銀行ローンで不足分を借り入れるということが必要になります。

対して銀行ローンをご利用される場合には、銀行の審査が通れば頭金0円でも購入可能なケースがあります。

このように頭金が少なくても購入できるケースは多くなっていますが、これまで、賃貸生活で支出していた住居費（家賃等）と、購入後の住宅ローンの返済額などのランニングコストを比較して、購入後の支出が大きくなる場合には注意が必要です。

賃貸生活の時に、頭金が貯まらないような生活をしていたのに、購入した後のランニングコストが大きく上がってしまう資金計画は危険だからです。

マンションを購入したからといって生活レベルを落とすというのは、実際には難しいものです。

ですから、頭金を少なくして購入する場合には、「家計的に無理がないか？」、また「今の生活の中で支出の見直しはできないか？」をファイナンシャルプランナーなどに相談して、きちんと計画を立てていくことが大切です。

私もずいぶん苦労しました。
みなさん、頭金がためられないのに、住宅を購入すると、後が大変ですよ・・・

かならず、生活レベルが上がります。

「ローンを残して、万一のときは・・・」大京ホームページより

住宅ローン組んでマンションを買ったのに、突然の不幸があったらどうなるのでしょうか？
日本には、たくさんの社会保障制度がありますので、そのケースによって色々な保障を受けれることがありますが、ここでは遺族年金など代表的なものを見ていきます。


住宅ローンを組んで、マンションを購入した後、ローンがたくさん残っている状況で、主人が亡くなったらどうなりますか？
これは、とても気になります。

通常、夫が死亡したあとは、主に「公的年金」「企業からの保障」「妻の収入」の3つの収入と、これまでの「貯蓄」で生活することになります。

では、「年金はいくらぐらいでるの？」「住宅ローンはどうなるの？」など気になる点を見ていきたいと思います。

Ａさん一家を例に見ていきます。


＜Ａさん家族構成＞
本人 ：年齢35歳　厚生年金加入のサラリーマン
妻 ：年齢32歳　家事担当。夫の健康保険証の扶養家族欄に入っている。
子供 ：5歳、2歳

※一年前に新築マンションを購入。
物件価格：4,000万円、現状の住宅ローン残高　3,500万円（民間銀行のみ）
月々の返済額：123,000円　管理費等20,000円　　合計：14,3000円

遺族年金が受け取れるのは、死亡している人によって生計を維持されていた遺族の方で、 遺族基礎年金、遺族厚生年金等があります。

＜遺族年金額の受給と年金額のめやす＞
※生命保険センター「ねんきんガイド」より　2004年9月改訂版
自営業世帯
（国民年金） サラリーマン世帯
（厚生年金） 公務員世帯
（共済年金）
遺族年金をもらえる対象者は？ 自営業など国民年金に加入している人に生計を維持されていた遺族
（1）子供のいる妻
（2）子供
※子供のいない妻はもらえない。子供がいる場合も全員が18歳の年度末を過ぎる（高校を卒業する）ともらえなくなる サラリーマンなど厚生年金に加入している人に生計を維持されていた家族
（1）妻、夫、子供
（2）父母
（3）孫
（4）祖父母
※子供のいない妻ももらえる。妻を除いて年齢条件あり 公務員など共済年金に加入している人に生計を維持されていた家族
（1）妻、夫、子供
（2）父母
（3）孫
（4）祖父母
※子供のいない妻ももらえる。妻を除いて年齢条件あり
もらえる年金は？ 遺族基礎年金 遺族基礎年金
遺族厚生年金 遺族基礎年金
遺族厚生年金
年金の受け取りケース ・ 遺族となった妻に子供（18歳到達年度の末日までにある子供をいう、以下同様）がいれば受け取られるが、子供がいなければ受け取れない。
・ 遺族基礎年金の受給可否は自営業世帯と同じ。
・ 遺族厚生年金は子供の有無に関係なく妻は一生涯受け取ることができる。
・ 厚生年金の場合と同様だが、遺族共済年金は職域年金相当分の4分の3が加算されるため、遺族厚生年金よりおよそ2割程度年金額が多くなる。

子供のいる妻
子供3人の期間 年額1,327,900円 年額1,929,500円
（遺族基礎年金を含む） 年額2,049,900円
（遺族基礎年金を含む）
子供のいる妻
子供2人の期間 年額1,251,700円 年額1,853,300円
（遺族基礎年金を含む） 年額1,973,700円
（遺族基礎年金を含む）
子供のいる妻
子供1人の期間 年額1,023,100円 年額1,624,700円
（遺族基礎年金を含む） 年額1,745,100円
（遺族基礎年金を含む）
※子供が全員18歳の年度末を迎えた妻は、子供のいない妻と同様の扱いになる。
子供のいない妻
妻が40歳未満の期間 ─ 年額601,600円 年額722,000円
子供のいない妻
妻が40〜64歳の期間 ─ 年額1,197,600円
（中高齢寡婦加算を含む） 年額1,318,000円
（中高齢寡婦加算を含む）
子供のいない妻
妻が65歳以降の期間 年額794,500円
（老齢基礎年金） 年額1,396,100円
（妻の老齢基礎年金を含む） 年額1,516,500円
（妻の老齢基礎年金を含む）


（注） 子供は18歳到達年度の末日までの子供の他に、20歳未満で1級・2級の障害状態にある子供も含む
計算条件
（1） 死亡したサラリーマン（公務員）の夫の平均標準報酬月額は35万円、加入期間を25年（300月）として計算
（2） 平成15年4月以降は総報酬制の適用を受けるが、ここでは賞与総額が全月収の30％として計算
（3） 妻は40年間国民年金に加入し、老齢基礎年金を満額受給するものとして計算
（4） 経過的寡婦加算は含まない


上図は平均的な遺族年金支給額を示していますが、Ａさんの場合はこの表より、年間で1,853,300円となります。
（遺族厚生年金の支給額は、生前のご年収によって大きく変わりますので、目安にしてください。）

月割りにしますと、約154,000円ということになります。
住宅ローンの支払い等が、月に143,000円あるので、これでは生活が成り立ちません。

しかし、住宅ローンに「団体信用生命保険」がついていた場合には、保険金によって住宅ローンが全額完済されます。住宅ローンが全額完済されますと、月々のローン返済額123,000円がなくなりますので家計的には大きな違いとなります。

住宅ローンを利用して住宅を購入した場合、購入者に万一のことが起こって、ローンの返済ができなくなり、残された家族が住宅を手放さなければならない事態になるとしたら大変です。

ローンを組んで住宅を購入することは、大きなリスクを抱えることになります。

このような事態をさけるため、住宅ローンを組む場合には、万一のときにも残債を清算できるように「団体信用生命保険」（通称：団信）をつけるのが一般的です。

団信は、住宅ローンの残高の減少にしたがって保障額が減っていき、ローン借入人が亡くなった場合に、保険金でローン残債を清算する仕組みになっています。


＜団信の加入義務＞
民間銀行ローン・・・・・基本的には強制加入
住宅金融公庫・・・・・・任意加入


Ａさんの場合は、銀行ローンを利用していて、団信は強制加入ですので、住宅ローンは全額完済された上で、ご自宅のマンションは相続人である奥さまへ相続されます。

※団信が強制加入の住宅ローンは、当然、保険加入ということで一般の保険と同様に審査があります。健康状態が悪い場合には、ローンが組めないということもありえます。



Ａさんの場合は、住宅ローンが団信で完済されますので、月々の住居費は管理費等の2万円となります。
ただし、Ａさんの場合、小さなお子さまが2人いらっしゃいますので、遺族年金のみでは収入的に厳しいと考えられます。
そこで、このようなケースも想定して、不足分として予想される額に関しては、民間の生命保険に加入しておくとより安心ではないかと思います。

一般的には、子供が生まれた時期がもっとも死亡保障が必要なときと言われています。
3,000万円ぐらいが目安です。もちろん、お子さまが大きくなるにしたがって、必要保障も少なくなってきますので、保険料の割安な逓減定期に加入するというのも合理的です。

また、分譲マンションを所有している場合は、最悪の場合は、そのマンションを賃貸に出して、賃料収入プラス年金収入という形で、収入を増やす方法もあります。
自宅にローンがないので、貸した賃料は管理費等を引いて、そのまま収入とすることができます。

住宅購入は、大きなお借り入れをすることでどうしても不安なことが多いと思います。
今回の例を見ていただければわかるのですが、このケースでは、結果的に購入していたおかげで、ご主人がお亡くなりになったあとの住居費は低く抑えられていることがご理解いただけると思います。

「もし、このケースが賃貸のままで起こっていたら？」
賃貸にお住まいの場合は、このように不足の事態を想定して、住居費も「費用生活費」に組み込んだ保障計画を立てる必要があります。