マンションを売りたいとき

マンションを売りたいとき

扶桑レクセルマンションに限らないと思いますが、マンションに住んでいると、いろんなチラシが入ってきます。

その多くは、マンションを売りませんか？というもの。
そりゃそうです。
マンション買いませんか？と聞いたところで、みんな買ったばっかりですから・・・

でも、早々と売る人もいるんですね。

後から悪い条件が見つかった人・・・
住宅ローンが払えない人・・・
家族構成が変わって狭くなった・・・
やっぱり一戸建てがいい・・・

いろいろあるでしょう。
だいたい、そういうチラシには、無料で査定いたしますと書いてあります。

でも、大京でも、無料査定をやっています。
親会社に頼むという手もありますよ。

以下、大京リアルドサイトより

http://www.daikyo-realdo.co.jp/sell/assessment/index.html


お買い替え・ご売却をお考えの方は、お気軽にご利用ください。

簡単な質問（選択形式）をチェックす
るだけで、すぐにマンションの査定シミュレーションが出来る、「大京リアルド」ならではの算定サービスです。

下記の内容に同意いただけましたら、さっそく始めましょう！
（一戸建て、土地などは別途ご相談ください。問い合わせはこちら）
※築1年以内のマンションには対応していませんのでご了承ください。

このサービスによる「査定シミュレーション価格」は、お客様の自己評価に基づき算定したものであり「不動産鑑定評価価格」とは異なります。

また、算定された価格に対し、(株)大京および(株)大京リアルドは一切の責任を負いません。

あくまでも目安としてご参考にして下さい。
このサービスによる「査定シミュレーション価格」は、お客様の入力条件による自動判定（機械式）になりますので、実際の査定金額とは価格が乖離することがあります。

このサービスの利用に際して、知りえた個人情報は(株)大京および(株)大京リアルドのマーケットデータとして厳重に取り扱い、決して、第３者に漏洩することはありません。

入力いただいたお客さまのメールアドレスに(株)大京および(株)大京リアルドから、住み替えに関する情報をご案内させていただくことがあります。

詳細な売却査定をご希望のお客様は机上査定（簡易査定）や実査定（訪問査定）をご利用下さい。

http://www.daikyo-realdo.co.jp/sell/assessment/index.html

管理費を滞納したら・・

マンションには管理費がつきものです。
うちの扶桑レクセルマンションでは、毎月29400位支払ってます。
車の駐車場8000円込みです・・

けっこう高いですが、払わないとまずいです。
とうぜんですか・・・笑

でも、やっぱり滞納している人がいますね。
名前までは明かされませんが、理事会の報告文でわかります。

ちゃんと督促されますので、注意がひつようです。

以下は大京アステージサイトより



管理費・特別修繕費等が滞納されると組合運営に重大な支障が生じますから、未納が発生した場合には直ちに請求や取り立てのために行動することが大切です。
大京アステージでは毎月の管理費・特別修繕費等の収納状況を把握し、未収納金がある場合には理事長に速やかに報告しています。未納の管理費・特別修繕費の督促は法律上は理事長が行うことになっていますが、区分所有者相互の間で督促や取り立てをすることは簡単にできることではありません。(区分所有法-第20条)

このため大京アステージでは管理委託契約にもとづき、次のような方法で請求・督促などを行うことにしています。

(1)事務管理業務仕様書による督促
未納の組合員に対して通常、支払い期限後の一定期間（6ヶ月間）、電話や文書の送付により請求と督促に務めます。

(2)別途委託による督促
(1)の督促を行っても納入されない場合は、管理組合から直接滞納している組合員に請求をしていただくことになります。
ただしこの場合でも、管理組合からの別途の委託により自宅訪問による督促、督促状の送付、配達証明付内容証明による督促、裁判所への支払督促の申立て、法律事務所の紹介などを行います。

自宅を賃貸にする注意点

「自宅を賃貸に出して収入を得る場合は？」大京ホームページより

不動産を賃貸に出し、一定の賃料を得ようと考えた場合にもリスクがあります。
よく言われるリスクには、


・賃借人が見つからない
・借主がいても、家賃が不払いになる
・想定していなかった修繕費用の発生



賃貸運営を行う多くの不動産会社では、家賃不払いがあっても不動産会社が賃料を立て替える「家賃保証」というシステムがあります。

これは、家賃の集金業務の代行だけでなく不払いリスクを保証してくれますので、賃貸に出して安定した家賃収入を得たいという方にはおすすめのシステムです。

ただ、「運営・管理業務の代行のみ」のサービスと比較しますと手数料がやや高めになります。

大京グループでは、賃貸借契約期間中に賃料不払いが発生した場合に、賃料立て替えも含めて賃貸運営を行うサービスを賃料等の8%で行っております。

またこの他にも、借り主がいない場合は賃料収入がありませんので、空室になるリスクも考えなくてはなりません。

このような場合は、「空室保証」「借り上げシステム」などと呼ばれる空室期間中も賃貸運営会社が賃料を支払ってくれるというシステムがあります。

不動産投資はどう？

「不動産投資は？」大京ホームページより

不動産投資における収益は、インカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却利益）とで構成されています。

バブル期においては、キャピタルゲインや相続対策を目的とした投資が多かったのですが、ここ数年は、比較的高い投資利回りを得られるようになってきたことから、インカムゲインを目的とする投資が主流になっています。

インカムゲインを目的とした場合、投資効率の高い、低いを比較するのに、「利回り」を計算して、物件毎に比較する方法があります。

購入したマンションを賃貸に出した際には、月々一定の家賃収入を得ることができますが、物件によっては、購入価格の割に家賃収入が多く見込まれる物件・少ない物件があります。

価格の割に家賃収入の高い物件は、収益性が高いので賃貸に出すのに適していると言えます。

では、家賃収入の収益性をはかるのにはどのような基準が用いられるのでしょうか。

一般的に、賃貸物件や投資物件において、家賃収入の収益性をはかる基準として、『利回り』の計算を行います。

これは、最初に購入する物件価格に対し、家賃収入がどれだけ高いかを示した基準ですので、実際に計算をして物件同士の比較をすることができ、賃貸に出した場合にメリットがあるか どうかの判断基準になります。

『利回り』には2種類あります。「表面利回り」と「実質利回り」です。

収益性を考える際には、どちらも考慮する必要があります。
また、不動産投資を考える場合には、表面利回り、実質利回りといった計算では計れないリスクもあります。
例えば、


・天変地異
・空期間（賃借人が見つからない期間）
・急な修繕費用の発生



などですが
他の金融商品と比較して、一般的に利回りは良いのですが、その分リスクもあるということを理解して検討する必要があります。

転勤になったらどうする？

「転勤でマンションに住めなくなったら？」大京ホームページより

急な転勤や、購入して住んだお部屋が手狭になってしまったというような時、つまり住まなくなった時、所有するマンションをどうするかを考えます。

最近は、都心部を中心に一部のエリアや、エリア内でも好条件な物件では新築で購入した時よりも高く売却できるというケースがでてきています。

売った場合に、売却益がでるようなケースでは、「貸す」か「売る」かという２つの選択肢で考えます。

ただし、まだまだ現状では、資産を有効活用するという面では、賃貸に出してインカムゲインを得るという方法が主流です。

それはここ数年、賃料があまり大きく変動していなかったのに対して、


・低金利での住宅ローンの借り入れが可能であった。

・物件価格がバブル崩壊以降右肩下がりであった。



ということで、購入した時期等によっても変わりますが、賃貸に出すことによって、一定の「利回り」が得られるケースが多いのが理由として言えます。

今後、地価やマンション価格等の大幅な上昇があれば、状況は変わるかもしれませんが、当面はこのような傾向が続くかと思われます。

所有しているマンションに住まなくなった場合にどうするかは、所有している物件の条件や、所有者の事情などによって、考え方は変わるかもしれませんが、「売却・賃貸」の選択肢がありますので、まずは、


・「自宅を査定してみる。」・・・・・売却益があるか調べる？

・「周辺の賃貸相場を調べてみる」・・貸した場合の利回りを計算できる。

ということで、貸したほうが良いか、売却したほうがよいかという判断をするのがよいでしょう。

＜参考＞


・ 賃貸に出す。（インカムゲイン）
もし賃貸に出した場合はどの程度の利回りになるか？近隣の賃貸相場などから計算します。（「資産の有効活用」内（表面利回りと実質利回り）参照）
→物件によっては、4％台、5％台という高い利回りになるケースもあります。

・ 売却する（キャピタルゲイン）
まだまだ、売却して売却益がでるケースは少ないのが現状です。また、売却には仲介料などの諸費用も考慮する必要があります。
→売却に係る税金は、「不動産に関わる税金」のコーナーを参照してください。

マンションの駐車場代って・・

「マンションの駐車場代は安いほうがお得？」大京ホームページより


駐車場使用料が例えば、0円や数百円という場合、徴収する駐車料金だけでは維持管理が十分できなくなる可能性があります。

特に、駐車場が地下に設置される場合や機械式の場合、かなりの維持管理コストがかかるのが一般的です。

こうした費用が不足すれば、その分の費用を管理費や修繕積立金から捻出せざるをえなくなります。

例えば、駐車場の維持管理を通常の管理費からまかなっているとすれば、当然ながら、普段徴収される管理費を上げる必要がでてきます。

駐車場の維持管理には、2つの考え方があります。


1. 駐車場使用料が0円または極端に安いケース
駐車場は、購入者（区分所有者）全員の共有物ということで、維持管理も全員の負担で行うという考え方。
2. 駐車場使用料が周辺相場並のケース
駐車場の維持管理費は、実際に駐車場を使用している人達で負担するという考え方。



維持管理費等に使う駐車場使用料がもし余った場合は、余剰金は「修繕積立金」として積立てるということになっています。

つまり、駐車場使用料が高いからと言って、特定の誰かが利益を得るものでもなく、マンションの修繕積立金として管理組合の口座に積立てられ、後々は建物の修繕などに使われます。

逆に、駐車場使用料が安いといっても、結局不足分がある場合は、管理組合の中で負担していくということになるのです。

販売をする会社側からみると、駐車場使用料を低く設定することは、大きなセールスポイントとなります。

広告チラシなどでは、駐車場使用料0円などと大々的に謳っているケースも見られますが、これまで説明しましたように、駐車場0円ということが必ずしもお得ということではありません。

もちろん、長期修繕計画を踏まえた上で、駐車場使用料を安く設定している物件があることも事実です。

ですから、立地・駐車場形態・長期修繕計画の3つを鑑みて、駐車場使用料が適正かどうかを分析した上で、目先の安さや宣伝広告に惑わされず冷静に判断することが必要と言えるでしょう。

結局、安い駐車場代など、存在しないんですね・・・涙

住宅ローン控除

「住宅ローン控除は使ってますよね」大京ホームページより


住宅ローンを利用して、住宅を所有することによって所得税が戻ってくる制度です。

この住宅ローン控除では、2007年中に入居した人の場合、住宅ローンの残額2,500万円までが控除対象になり、最大10年間で200万円の税金が戻って参ります。なお、2008年中に入居される場合ですと、住宅ローン残高は2,000万円までに縮小され、最大10年間で160万円になります。

今回の2007年度税制改正により、新たに控除期間を15年とする制度が新設され、従来の控除期間10年とどちらかを選択出来ることになりました。

新設された15年バージョンでは、ローン残高の上限は2,500万円で変わりませんが、控除率を1〜10年目は0.6％、11〜15年目は0.4％とします。つまり15年控除の場合は10年控除より少しずつ長く控除を受けることになります。

その結果、15年間控除の場合も合計額は最大200万円で、10年控除の場合と同じ額を取り戻すことが可能になるわけです。

この制度のどちらを選ぶかは、自分の所得税額との兼ね合いで決めることになります。

これは、自分で税務署にいって申請する必要があります。
まあ、面倒ですが社会勉強だと思って行ってきて・・

固定資産税はどのくらい？

「固定資産税はどのくらいかかる？」大京ホームページより


固定資産税は、1月1日において固定資産（マンション、一戸建て等）を所有している者に対して固定資産の所在地の市町村（東京都23区は都）が課税する税金です。

納期は、5月、7月、12月、翌年2月の年4回です。納付書は4回分はまとめて届きますので、4回の納期に分けて、分割することも、一括で支払うことも可能です。


都市整備などの費用に充てるため、市街化区域内の土地、建物の所有者に市町村（東京都23区は都）が課税する税金が都市計画税です。
納期は、固定資産税と同様で、固定資産税と併せて徴収されます。

＜＜固定資産税・都市計画税　毎年負担額（例）＞＞
購入マンション：三鷹市　70m2　価格：3,540万円（内消費税73.4万円）

固定資産税請求額＝65,500円 （年額）
都市計画税請求額＝22,700円 （年額）

合計負担額　＝　88,200円

※ 新築マンションの固定資産税は、平成20年3月31日までに新築された場合要件を満たせば、5年間、税額が1/2に軽減されます。
（例は、こちらの軽減を受けた計算例です。）
※ 税額計算の元になる物件価格（固定資産税評価額）は、3年に1回見直されます。



不動産を保有している期間にかかる税金は、「固定資産税・都市計画税」のみとなります。

ちなみに、保有している不動産を賃貸に出した場合には家賃収入が入りますので、この家賃収入に対しては、別途所得税がかかることになります。

固定資産税は毎年金額が違ってきます。

私の家も8万から10万くらいで、予測がつきません・・・涙

親の援助が必要な時は？

「親から援助してもらうときは？」大京ホームページより

住宅を購入する際に、頭金部分を親から援助してもらうというケースを良く聞きますが、1年間に110万円を超える贈与は、「贈与税」の対象となります。

贈与税は、税率の高い税金ですので、親御さんから資金援助がある場合は、この贈与税についても考慮する必要があります。

「相続時精算課税制度」を使うというのも、選択肢の一つです。

「相続時精算課税制度」は、将来、相続が発生した時点で、相続財産に贈与財産を合算して相続税の形で清算する仕組みです。

さらに自己の居住に供する一定の家屋を取得する資金または家屋の増改築のための資金贈与を受ける場合、相続時精算課税制度（2,500万円）の非課税枠に1,000万円を上乗せし、3,500万円まで非課税となる制度が「住宅取得資金に係る相続時精算課税制度」といいます。

非課税枠を超えた部分には一律20％課税されます。

相続時には贈与された財産の価額を含めて相続税を計算し、過不足分を精算します。

＜住宅取得資金にかかる相続時精算課税制度の特例を受けるための主な条件＞

・ 父または母からの贈与で各親毎に贈与が可能
・ 受贈者の年齢が20歳以上
・ 新築または築年数が20年以内（耐火構造は25年以内）、若しくは耐震基準に適合する中古住宅（証明書が必要）
・ 家屋の床面積が登記面積50m2以上
・ 贈与を受けた年の翌年3月15日までに取得した住宅に居住すること



※ 「住宅取得資金にかかる相続時精算課税制度の特例」は、平成19年12月31日まで。

諸費用ってどの位かかるの？

「諸費用ってどのくらい？」大京ホームページより

マンションを購入する時には頭金以外に諸費用がかかります。

売買契約時の印紙税やローン契約の手数料、ローン保証料など、目安としては物件価格の3〜5％が必要です。

諸費用がいったいいくらかかるかは、ローンの組み方や自己資金の割合等によって変わってきます。

そこで、ある購入者の例をもとにして、諸費用の内訳をご紹介します。

＜Ａさんの主な購入費用＞
◆購入価格（消費税込み）／　4,150万円　　借入れ　3,300万円
当社提携銀行ローン使用のケース

＜諸費用内訳＞
（1）登記費用 258,000円
（2）管理費・修繕積立金等 280,690円
（3）公庫融資費用 0円
（4）公庫財形融資費用 0円
（5）提携ローン融資費用 712,500円
（6）つなぎ融資費用 0円
（7）ローン事務手数料 52,500円
（8）固定資産税および都市計画税 80,000円
予備費 6,310円
合計 1,390,000円


※ 現金のみでの購入の場合は、「提携ローン融資費用」「ローン事務手数料」「登記費用の一部」 がかからないので、大幅に諸費用が安くなることがわかります。

※ 提携ローン以外にも住宅金融公庫等の融資を利用されると、別途費用が発生します。

実際には、これらの費用の他に、「引っ越し代」や「家具代」等も考慮する必要があります。


（参考）中古マンションの諸費用

中古マンションでは通常、仲介会社に対して支払う仲介手数料が必要です。

仲介手数料の法定限度額は「購入価格（消費税抜き）の3%+6万円」で（購入価格が400万円を超える場合）計算されます。（別途・消費税）
この仲介手数料が別途かかりますので、諸費用は新築マンションと比較して相対的に高くなります。
また、室内のクロス貼り替え、キッチンのリフォーム等の別途費用が発生するケースもあります。

頭金は必要か？

「頭金は必要か？」大京ホームページより

頭金とは、購入される物件の代金に充当する自己資金部分です。
つまり、「頭金＝物件価格−借入れ額」という関係になります。

さて頭金については、住宅ローンの組み方によって必ず必要な場合、または必ずしも必要とならない場合などがあります。

＜頭金の必要なケース＞

「フラット35」のみのご利用の場合・・・・最低1割以上必要
「銀行ローン」も併用・・・・・・・・・・審査結果によっては、0円でも可
「銀行ローン」のみ利用・・・・・・・・・審査結果によっては、0円でも可



フラット35を使う場合は、公表されている借り入れ限度額が、最大で物件価格の9割までとなっているため、 残りの1割部分は頭金として現金を用意するか、または他の銀行ローンで不足分を借り入れるということが必要になります。

対して銀行ローンをご利用される場合には、銀行の審査が通れば頭金0円でも購入可能なケースがあります。

このように頭金が少なくても購入できるケースは多くなっていますが、これまで、賃貸生活で支出していた住居費（家賃等）と、購入後の住宅ローンの返済額などのランニングコストを比較して、購入後の支出が大きくなる場合には注意が必要です。

賃貸生活の時に、頭金が貯まらないような生活をしていたのに、購入した後のランニングコストが大きく上がってしまう資金計画は危険だからです。

マンションを購入したからといって生活レベルを落とすというのは、実際には難しいものです。

ですから、頭金を少なくして購入する場合には、「家計的に無理がないか？」、また「今の生活の中で支出の見直しはできないか？」をファイナンシャルプランナーなどに相談して、きちんと計画を立てていくことが大切です。

私もずいぶん苦労しました。
みなさん、頭金がためられないのに、住宅を購入すると、後が大変ですよ・・・

かならず、生活レベルが上がります。

マンションを買うか、借りるか・・

「持家か、賃貸か？」大京ホームページより

あなたは「賃貸派」それとも「持家派」でしょうか。
とても難しいテーマですが、はたしてどちらがいいのか？


この場合は持ち家か賃貸かを考える際には、単純にメリットデメリットを比較するだけでなく、ご自身の将来に向けてのライフプランが重要になってきます。

転勤の多い職場の方や、家族構成がどうなるか分からない場合、気軽に引っ越しをしたい方にとっては、賃貸を選択するほうがメリットが大きいと思われますし、逆に転勤のない方や、お子さまの教育環境を踏まえて生活の拠点を構えたい方、家族構成がある程度予測出来る方にとっては、購入を検討されてみても良いのではないでしょうか。


一般的に、賃貸のメリットと購入のメリットは、以下のような点が指摘されます。

＜賃貸のメリット＞

・気軽に引っ越しできる
・維持管理費用・固定資産税を負担しなくてよい
・不動産価格が上下しても影響を受けにくい



＜購入のメリット＞

・自分の資産になる
・信用力がつく
・室内のリフォームができる
・ローンの支払いが終わった老後の生活が楽になる
・一般的に分譲物件は賃貸用物件よりも居住性能が高い


実際のところ、金銭的な面から考えて、持ち家と賃貸とではどちらが得なのでしょうか？
そこで、35歳で購入した場合と、賃貸に住みつづける場合とで支払額のシミュレーションをしてみました。

＜＜設定条件＞＞

月々の支払い【15万円】の場合い

賃貸の場合： 家賃15万円
敷金礼金（最初のみ）各2カ月分
更新料（2年に1度）1カ月分

購入の場合： 購入物件4,380万円
自己資金1,030万円（頭金880万円、諸費用150万円）
ローン借入額　3,500万円（Ａ銀行2.64％35年固定）

月々ローン支払額128,000円
月額管理費13,000万円
月額修繕積立金　6,000円

固定資産税10万円（年1回）※資産用の想定額で物件により異なります。
ローン控除（当初1〜7年目は年末ローン残高の1％、8〜10年目は0.5％）
※一定の条件を満たす場合となります。
※物価上昇率（家賃の上昇額）および上記以外の費用は加味していません


※住居費は物件等の条件により異なります。

このシミュレーションの場合ををみると、74歳の時点で、住居にかける費用がほぼ同じになることがわかります。
単純計算ですが、74歳よりも長生きする場合は購入する方が得になるという計算です。



当たり前のようなことですが、賃貸の場合はいつまでも家賃を支払いつづけなければいけないので、長生きするほど負担が大きくなります。

日本人の平均寿命は約80歳という点を考えると仮に80歳まで生きた場合、負担額の差額は約1,000万円となります。

（厚生労働省発表の平成15年平均寿命男性78.36歳、女性85.33歳）

このように支出の面からみても、

住宅購入は、将来に対する備えという意味でも重要な要素となります。

また、参考までに賃貸の場合は、高齢になると部屋を大家さんが貸したがらなくなるといった状況もでてくるので注意が必要です。
この点に関しては、「高齢者の居住の安定確保に関する法律」が平成13年に整備されており、取り組みも始まっているので、今後は少しずつ改善していくのではないかと考えられます。

今後長生きをしてゆこうと思っている方は、持家の方が良いみたいですね。

それに、賃貸だと、数年ごとに更新があって、保証人が必要になるなど、面倒なことが多いです。

そのあたりも、考えておかないと、貸してもらえないかもしれません。

管理組合に入りたくない・・

管理組合に入りたくない・・・

気持ちはわかります。

めんどうくさそうですから。

でも、マンションを購入して区分所有者になった時から自動的に管理組合員になります。

また区分所有者である限り管理組合を脱退することはできないんです。

これはもう、あきらめてください。

一戸建てなら、組合員にならなくてすみますが、今度は自治会に入らないといけないので同じですね・・・

近所付き合いは、どこに行っても付いて回ります・・・

マンションの駐輪場

マンションの駐輪場

マンションで、時折耳にするのが駐輪場の自転車整理です。

自転車は便利な道具ですが、きれいにしまわないと取り出しにくく、かえって不便なことに。

マンションのイメージダウンにつながることもあります。防犯、防災という面でも危険です。

　自転車台数を把握する、不必要なものは処分する、駐輪場を増やすなど自転車整理の対策もさまざま。

中には、自転車を整理してみたら盗難車が十数台も出てきたなんて例もあります。皆さんの駐輪場は大丈夫ですか？

うちのマンションも自転車の盗難が多くて、防犯設備を取り付けました。カメラを設置したんです。

それに、少しホコリっぽいのも難点ですね・・・
雨水に濡れなくていいのは良いのですが。

管理組合の構成と理事会

管理組合の構成と理事会

どこのマンションも同じですが、近所のお付合いがない代わりに、理事会とのお付合いがあります。

管理組合は、組合員である区分所有者全員で構成し、管理規約に基づいて運営されているのです。

最高意志決定機関として総会があり、業務を担当する機関としては理事会があります。また管理組合業務の執行状況や会計などを監査する監事を置きます。理事や監事は管理組合員の中から選出されます。

時々、順番で役員になる必要があるので、その覚悟はひつようですね。

「管理費とは・・」

「管理費とは・・」


マンションを購入すると、住宅ローンのほかに、管理費が必要です。

これは、管理費は日常の維持管理などに使われ、その項目は管理規約で定められています。
修繕積立金や修繕積立基金は大規模修繕工事に使われます。修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて行われる大規模修繕工事の際に不足することがないように、管理組合で見直すことが必要です。

ローンだけではないので、予算に入れておきましょう。

「共用部分と専有部分」

大京ホームページより

「共用部分と専有部分」

住居等の内側は各々が区分所有できる専有部分ですが、隣の住民との境の壁や上下階との境のコンクリートの躯体部分（建物の構造に関する部分）は共用部分になります。外壁や廊下、エレベーターや給排水設備なども共用部分です。
バルコニーや専用庭などは、専用使用部分といって、共用部分ですが、その住居の居住者が専用に使用できます。
共用部分は、各々の区分所有者が自由に改造することはできません。